K8·凯发(中国)天生赢家·一触即发

　　比如✿◈，5月15日的城市更新新政✿◈，主基调是“能不拆✿◈、就不拆”✿◈，本质上就是缩减未来的供给✿◈。大拆✿◈，短期内会带动市场需求✿◈，但拆迁的成本是个无底洞✿◈，未来必然以更大的供应来买单✿◈。

　　比如✿◈，越来越多的城市✿◈，新增供地实施现房销售✿◈，也是控制供给✿◈。因为✿◈，从拿地到销售的周期来看✿◈，期房需要6个月-18个月凯发K8天生赢家✿◈，而现房需要18个月-36个月✿◈，供给周期拉长了✿◈，供给规模也下降了✿◈。

　　比如✿◈，5月1日生效的《住宅项目规范》✿◈，不管是3米层高限制✿◈，还是80米单体高度限制✿◈，也都是控制新增商品房✿◈。

　　比如✿◈，各地都在供给低密度地块✿◈。4月份✿◈，热点30城新增供地容积率为1.94✿◈，连续9个月低于2.0✿◈。

　　如果看4月的数据✿◈，依旧遵循着控制供给的思路✿◈。4月份✿◈，全国房屋新开工规模4840万平方米✿◈，同比下降22%✿◈，为2019年以来单月新低✿◈。今年1-4月✿◈，房屋新开工1.8亿平方米✿◈，仅为同期新房交易量的63%✿◈。1-4月份✿◈，全国土地成交建面1.7亿平方米✿◈，仅为同期新房交易量的62%✿◈。

　　事实上✿◈，从2022年开始✿◈，全国土地出让面积小于新开工面积✿◈、新开工面积小于销售面积✿◈，这样的主动或被动紧缩增量✿◈，已持续了三年多✿◈。当前✿◈，新房销售面积已降到阶段性的历史低位✿◈，热点城市新房库存消化周期普遍回到安全区（18个月以内）✿◈，新房市场的底部似乎已若隐若现了✿◈。

　　今年以来✿◈，月度销售的跌幅✿◈，已降至3%以内✿◈。1-4月份✿◈，全国新房销售面积✿◈、金额同比跌幅分别为-2.8%✿◈、-3.2%✿◈。考虑到正常的拆迁✿◈，改善需求的增长等✿◈，跌无可跌✿◈，新房筑底是有信心的✿◈。

　　照理来说✿◈，新房市场筑底✿◈，会传导至开工端✿◈，至少开工跌幅会收窄✿◈。但是✿◈，供给端却义无反顾地继续下坠✿◈。就拿4月份的全国数据来看✿◈，房屋新开工面积下跌幅度高达-23.8%✿◈。而且✿◈，新开工20%以上的同比跌幅✿◈，已经持续了34个月✿◈。这导致✿◈，供给和需求端可能形成了剪刀差（上图）✿◈！

　　当然✿◈，这其中有“旧库存”的影响✿◈，也就是2022年及之前开工的新项目✿◈。我们对房地产的分析✿◈，要从2022年做新老划段大同烟草商务平台✿◈。2022年及之前✿◈，商品房市场仍为资产属性驱动下的“高周转”市场✿◈；2022年之后✿◈，则是居住属性下的“高品质”市场大同烟草商务平台✿◈。房子属性的逆转✿◈，导致旧库存很难去化✿◈。

　　根据克而瑞的统计✿◈，2024年50家典型上市房企的库存（土地✿◈、在建✿◈、竣工）连续三年下降✿◈，但已竣工存货较年初提升5.6个百分点✿◈，占比为27%✿◈，接近三成✿◈，达到近五年来的最高值✿◈。

　　简单来讲✿◈，房子去化速度下降✿◈，开发商自然放缓开工✿◈。但事实上✿◈，这几年一直在消化旧库存✿◈。比如✿◈，民营房企的已竣工存货规模出现负增长大同烟草商务平台✿◈，国企已竣工存货规模还在上升✿◈，但已经在做新老划断✿◈，即一边去化旧库存✿◈，另一边则大力开新局✿◈，靠高品质住房的新赛道✿◈，来填补业绩✿◈。

　　比如✿◈，当下“保交房”在预售资金层面的监管非常严格了✿◈，不用担心新增烂尾✿◈。从品质上来讲✿◈，各地新房增量供给全面向“高品质”的赛道转型✿◈：比如区位上回归中心区大同烟草商务平台✿◈，开发主体上✿◈，基本以国央企为主✿◈，产品上在户型设计✿◈、配套设施✿◈、园林景观✿◈、社区服务等方面全面内卷✿◈。

　　因此✿◈，新房供给侧的创新✿◈，正在成为其稳定的底气✿◈。比如✿◈，4月份重点城市新房平均去化率达到37%✿◈，同比去年4月上升13个百分点✿◈。成都✿◈、长沙✿◈、郑州等城市✿◈，典型项目的去化率超过60%✿◈。

　　近期✿◈，笔者不管走到哪里调研大同烟草商务平台✿◈，谈到市场行情时✿◈，行业管理部门都在讲一个现象✿◈，改善型的产品特别受欢迎✿◈，甚至爆出“日光”凯发K8天生赢家✿◈。那么问题来了✿◈，既然供给侧迎合需求侧✿◈，给行业带来了生机✿◈，新房市场的底部不远了✿◈，为何在开工端✿◈、供地端✿◈，未迎来止跌拐点✿◈，反而继续大幅紧缩？

　　其实✿◈，一些改善盘的热销✿◈，更多停留在“个案”的点上✿◈，“小众化”的特征很明显✿◈。即便如此✿◈，开发商仍旧战战兢兢✿◈。即便热销✿◈，开发商依旧高举“快周转”的大旗✿◈。比如✿◈，郑州热销的“网红盘”——中原颂和超总二期✿◈，都是所谓的“第四代”住宅✿◈，前者为去年10月拿地✿◈，今年3月底实景示范区展示✿◈，紧接着开盘✿◈，4月底快清盘✿◈，从拿地到清盘✿◈，总共只有7个月大同烟草商务平台✿◈。

　　位于高铁东站的超总二期为去年年底拿地✿◈，今年4月底开盘✿◈，一共8栋楼✿◈，3栋楼快卖完了✿◈，4个月卖了快1/2✿◈，马上又加推两栋楼✿◈。为何✿◈，高品质的项目不细细打磨✿◈，反而要急着清盘呢？

　　一是✿◈，开发商都知道✿◈，当下的改善型市场是“小众”的✿◈，而且产品升级换代很快✿◈，参与的企业不得不在“全面内卷”的道路上玩儿命狂奔✿◈，靠短暂的优势（比如户型设计✿◈、得房率✿◈、外立面✿◈、景观园林等）✿◈，获得市场的份额✿◈。为何说短暂的优势呢？因为✿◈，这种优势形成的竞争差距✿◈，被居后的友商模仿而迅速拉平✿◈，产品好不容易形成的蓝海机会✿◈，因为被抹平而陷入到红海中✿◈。

　　二是✿◈，所谓的第四代住宅✿◈，尽管在空中花园✿◈、大露台✿◈、大飘窗等新颖的设计✿◈，但其最大的竞争优势✿◈，就是“高得房率”✿◈。后者等于变相的价格优势✿◈，这就将营销殊途同归至价格层面的传统打法✿◈。

　　如此一来✿◈，开发商主导的新房层面的供给侧创新✿◈，很大程度上仍以规模再生产为主的产能扩张✿◈。要命的是✿◈，这一做法显得“不讲武德”✿◈，直接拖累了在售的其他新房✿◈，特别是2022年之前供地的“旧库存”✿◈，这些项目不仅得房率低✿◈，在户型设计✿◈、建筑用材等方面✿◈，也有明显的劣势✿◈。

　　面对压倒性的优势✿◈，新房“旧库存”只有降价的份儿✿◈。这在近期的数据中折射的非常明显✿◈。今年一季度✿◈，全国新房住宅销售金额跌幅始终小于销售面积跌幅✿◈，意味着房价开始反弹了✿◈。从简单均价来看✿◈，1-2月份✿◈、1-3月份✿◈，新房均价分别上涨3.1%和1.6%凯发K8天生赢家✿◈，可见高品质住宅有稳房价的效果✿◈。

　　但1-4月份✿◈，全国新房销售金额跌幅✿◈，再次大于销售面积跌幅✿◈，意味着新房价格的稳定性下降✿◈。即便有高品质住宅的拉升✿◈，但新房整体的简单均价反弹的动力减弱了（1-4月份同比仅为0.3%）✿◈。主要原因就在于凯发K8天生赢家✿◈，高品质住宅横冲直撞地强势入场✿◈，对新房“旧库存”的降维打击✿◈。

　　还不止于此✿◈，近期二手房市场有两个新变化✿◈：一是挂牌量上升了✿◈，二是价格跌幅扩大了✿◈。根据中信证券统计✿◈，截至2025年5月18日✿◈，140个样本城市挂牌量为521.7万套✿◈，周度环比增长0.2%✿◈，较年初增长5.8%✿◈，仍维持高位✿◈。近期✿◈，新的现象是大户型的二手房大同烟草商务平台✿◈、甚至二手豪宅挂牌增加了✿◈。

　　其中✿◈，既有低价挂牌房源持续被消耗✿◈，也有置换需求增加✿◈，但不容忽视的是✿◈，高品质新房对二手房（特别是大户型二手房或次新房）的冲击✿◈，使业主产生了资产腾挪的想法✿◈。但这对价格稳定是不利的✿◈。4月份✿◈，70城二手房价格指数环比下跌0.4%✿◈，相比上月的-0.2%明显扩大✿◈。其中✿◈，一线

　　我们要厘清一个问题✿◈，就是有关“好房子”✿◈，开发商层面的探索（比如第四代住宅）和政府层面的探索（比如《住宅项目规范》）✿◈，是同步展开的✿◈。所谓第四代住宅✿◈、高品质住宅等✿◈，它们是“好房子”✿◈，但其着力点在“卷上限”✿◈，比如得房率✿◈、空中露台✿◈、外立面✿◈、建筑材料等✿◈。

　　但这部分需求✿◈，很难支撑庞大的楼市体量✿◈。而且✿◈，当开发商都在追逐这个份额✿◈，加上很多地方的国企地产✿◈、城投等✿◈，还承担着稳楼市✿◈、稳地市的兜底责任✿◈，很多地产项目就不得不上马✿◈，比如这几年的“托底拿地”✿◈，存量项目批量调整规划（非住改住✿◈、一般项目转向高品质项目）凯发K8天生赢家✿◈，同质化供应✿◈，迭代速度加快✿◈。结局是✿◈，很难避免价格上的竞争✿◈，很难避免对旧库存和二手房的冲击✿◈。凯发在线平台✿◈！凯发K8✿◈。凯发网站✿◈。凯发k8官方✿◈，